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Dossiers  |  Acheter un appartement ou une maison à Lisbonne
Acheter un appartement ou une maison à Lisbonne
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Acheter un appartement ou une maison à Lisbonne





 ACHETER UN APPARTEMENT OU UNE MAISON A LISBONNE

Que vous soyez portugais ou étranger, que ce soit pour y habiter ou faire un investissement à Lisbonne, l’achat d’un bien immobilier est une décision importante dont il faut bien maitriser toutes les étapes.
 
 
Etape 1 : La recherche d’un bien immobilier
 
Vous pouvez comme dans tout autre pays faire une transaction directement de particulier à particulier ou passer par une agence immobilière.
Dans le premier cas, vous pourrez commencer vos démarches en faisant des recherches sur les sites internet spécialisés.

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Sachez cependant que certains biens mis en vente le sont aussi par des agences non identifiées.
Compte tenu du peu d’informations légales qu’il est possible d’obtenir via internet ou par tout autre moyen (comme un contrat d’achat /vente type par exemple) nous vous conseillons vivement d’utiliser les services d’un avocat si vous faites une transaction de particulier à particulier.
Prenez les mêmes précautions si vous souhaitez acheter un bien sur plan via un promoteur ou un constructeur pour éviter de graves déconvenues (avances sur travaux réalisés alors que le permis de construction n’est pas encore approuvé par la Mairie, faillite du constructeur,  etc.…)
 
Si vous passez par une agence immobilière :

Le nombre d’agences a décuplé en 20 ans au Portugal, suivant en cela la croissance économique des années 80/90. Les petites agences locales ont peu à peu disparu ou se sont affiliées aux grands playeurs du marché européen ou international, comme ERA, Century 21 et Remax (leader actuel du marché). A côté de ces géants, il existe quelques agences s spécialisées sur des niches de marchés (haut de gamme, maisons de charme, hôtels particuliers, etc..). Les autres agences tentent de survivre dans un marché aujourd’hui déprimé. Beaucoup d’entre elles devraient malheureusement disparaitre dans les mois qui viennent (y compris naturellement une partie des agences affiliées).
 
Les agences immobilières au Portugal sont soumises à un encadrement légal relativement strict (ce qui n’est pas forcément synonyme de qualité de service). Pour pouvoir exercer une activité d’agent immobilier au Portugal, il faut posséder une licence AMI (suivi d’un nº). Cette licence, délivrée par un organisme appelé INCI garantit que l’agence répond à un certain nombre de critères notamment : La formation de ces dirigeants au métier de l’immobilier et/ou un diplôme après la réalisation d’un examen INCI , la capacité financière de l’agence et son inscription en bonne et due forme au registre du Commerce, une assurance professionnelle d’au moins 150.000 euros…etc. Cette licence, renouvelable tous les 3 ans, doit être mentionnée sur tous les documents de l’agence y compris la carte de visite des commerciaux et responsables. Sachez également qu’une agence doit posséder un livre de réclamations que vous ne devez pas hésiter à demander en cas d’insatisfaction.

Pour vérifier que l’agence est bien enregistrée à l’INCI et que sa licence est à jour, il vous suffit de consulter le site à l’adresse suivante : INCI - Instituto da Construção e do Imobiliário
Une agence immobilière doit évidemment vous conseiller dans les démarches administratives concernant l’achat de votre appartement, mais sachez qu’elle ne peut en aucun cas se substituer à un avocat. Certaines agences travaillent avec des avocats qu’elles pourront vous recommander ou qu’elles utiliseront durant la transaction.
 

Le contrat passé avec l’agence immobilière:
 
En tant qu’acheteur, vous n’aurez normalement aucun engagement de quelque nature que ce soit à signer et aucun frais à payer à l’agence.
Sachez qu’au Portugal, la commission d’agence est en général payée par le vendeur sauf accord préalable. Les agences immobilières demandent en général une commission comprise entre 3 et 5% de la valeur de la transaction et peuvent avoir le bien à vendre en exclusivité ou non.
Quelques conseils à ce niveau : Afin de vous éviter des pertes de temps inutiles, vous devrez bien définir avec l’agence le type de bien que vous recherchez, sa localisation, votre budget etc…
Si le bien n’est pas en exclusivité à l’agence, essayez de retrouver ce bien sur internet et vérifiez que le prix demandé est bien le dernier. En effet, il n’est malheureusement pas rare de rencontrer le même bien dans des agences différentes et à des prix différents .
Faites vous préciser le quartier ou la rue (les agences rechignent souvent à donner l’adresse exacte).des biens qu’on vous propose de visiter pour confirmer qu’ils ne sont pas loin de votre périmètre de recherche.
 
 
La visite des appartements ou des maisons: Quelques recommandations:
 
Les recommandations ne diffèrent guère de celles que l’on pourrait vous donner dans n’importe quelle ville du monde. Sachez cependant qu’au Portugal, on n’est pas trop à cheval sur le nombre exact de mètres carrés disponibles réels. On vous donnera souvent des valeurs approximatives et il faut donc bien regarder le nombre de mètres carrés réels de l’appartement que vous vous apprêtez à acheter pour avoir une idée précise du prix au mètre carré. Demandez un plan du bien immobilier (pas toujours facile à obtenir lorsqu’il s’agit de biens anciens). Informez-vous d’éventuelles contraintes ou de droit de préemption prioritaire par la Mairie ou l’IPPAR surtout dans le centre historique de la capitale.
N’oubliez pas qu’à Lisbonne, il existe un tramway et un métro qui peuvent se révéler fort bruyants dans certaines zones de Lisbonne. Idem pour les avions (zone Campo de Ourique , Alcantara,Campolide et Alvalade) et le pont du 25 avril dont le bruit continu peut-être un problème les jours de grand vent de sud-ouest.
Le stationnement peut être problématique dans certaines zones (quand le bien immobilier n’a pas de garage) mais ne vous attardez pas trop sur cette question, il n’est pas si difficile de se garer dans Lisbonne.
 
Beaucoup d’appartements ne sont pas très fonctionnels ou n’ont pas le chauffage ce qui est très dévalorisé par un étranger mais beaucoup moins par un portugais.
Certaines zones bien connues sont relativement calmes de jour mais très bruyantes la nuit comme le Bairro Alto (même si des dispositions ont été prises récemment pour que les bars ferment à 2h00 du matin au lieu de 4h00) ou le quartier de Santos.
Lisbonne est une ville humide, soyez donc vigilants sur cet aspect quand vous visiterez des appartements et à fortiori des maisons. Une bonne ventilation des salles de bains, cuisine et autres endroits fermés est ici plus nécessaire qu’ailleurs.
Les travaux de réfection sont relativement bons marchés mais bien évidemment vous devrez demander des devis avant achat pour avoir une idée du coût précis de votre investissement en cas de travaux additionnels.
Pour le reste, soyez vigilants, négociez les prix.
 
Une fois votre choix réalisé, vous devrez passer une série d’étapes avant de pouvoir vous installer dans  les lieux de votre nouvelle résidence.
Nous décrirons toutes ces étapes dans notre prochain dossier.
 
En conclusion, nous recommandons de passer par une agence immobilière (à partir du moment où celle-ci est sérieuse) pour acheter un bien au Portugal car cela vous garantit d’avoir un intermédiaire qui saura vous conseiller et vous aider à ce que l’opération se réalise de la meilleure manière (d’autant plus si vous êtes étranger et que vous ne parlez pas le portugais).
 
Cédric Lecler

Pour plus d'informations n'hésitez pas à nous contacter:
Carole Ricchiuti
New Address, lda
+351 912590742
cricchiuti@new-address.pt

 
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Voir aussi nos dossiers: Louer un appartement ou une maison à Lisbonne
Voir nos annonces immobillières

En plus du livre de réclamation vous pouvez présenter une plainte à l’INCI par courrier ou par internet à l’adresse suivante : INCI - Instituto da Construção e do Imobiliário - Queixas
 

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