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Acheter un immeuble ancien à restaurer / rénover dans Lisbonne
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Acheter un immeuble ancien à restaurer / rénover dans Lisbonne

Acheter un immeuble ancien à restaurer / rénover dans le centre de Lisbonne



Pour le visiteur étranger, Lisbonne suscite toujours de nombreuses interrogations  quand il voit le nombre d’immeubles anciens à restaurer en plein centre ville. Souvent en très mauvais état ou en ruines, ces immeubles à vendre ont gardé leur façade et charme d’antan.


L’engouement actuel pour Lisbonne, pour des raisons aussi bien touristiques que fiscales, donnent à des investisseurs des idées de reprises de ces immeubles pour en faire des appartements, des apparts hôtels, des hôtels de charme ou de luxe, voire des maisons particulières.


Il est vrai que restaurés, ces immeubles pombaliens (de l’époque du Marquis de Pombal) ou Art Déco deviennent de vrais beautés architecturales. 


A y regarder de plus près, acquérir un immeuble ancien et le restaurer relève du parcours du combattant et seuls les investisseurs les plus aguerris gagnent la mise.


Tout d’abord parce que peu d’immeubles sont à vendre dans le centre historique de Lisbonne: Beaucoup d’entre eux sont à l’abandon parce que leurs propriétaires ont fui lors de la Révolution des oeillets, en laissant leur patrimoine en l’état et il peut être aujourd’hui très difficile de retrouver les ayants-droits de l’immeuble.


Ensuite, parce que beaucoup de ces édifices sont partiellement occupés pas des locataires qui ont bénéficié de la Loi sur le gel des loyers et il faut donc négocier un accord de sortie avec eux. Cela peut rendre l’investissement sans intérêt.


Beaucoup de ces immeubles ne présentent pas un intérêt financier parce qu’ils sont mal placés, mal orientés, ou parce qu’il n’est pas possible d’y construire des garages en sous-sol (ce qui peut peut présenter une décote de valeur de sortie dans une ville où le stationnement est un problème notamment dans le centre historique).


Enfin, parce que tout projet de reconstruction doit être soumis à l’accord de la Marie de Lisbonne et de la DGPC (DIREÇÃO GERAL DO PATRIMONIO CULTURAL - l’équivalent des monuments historiques), très pointilleux sur l’ajout d’un ou plusieurs étages, de terrasses ou d’ouvertures, de modifications de façade, etc…


Pour toutes ces raisons, la recherche de l’immeuble idéal est ardue et un investisseur doit être prêt à prendre une décision très rapidement lorsqu’il rencontre le bien qu’il convoite car bien évidemment, il n’est pas seul sur le coup!


Il devra aussi négocier au mieux le prix de l’immeuble, car les propriétaires ont bien compris que depuis environ 2 ans, la demande pour ce type de biens a explosé et qu’ils peuvent donc vendre leur bien assez cher.


Il est donc important pour l’investisseur de faire une bonne étude de marché et de rentabilité quartier par quartier pour s’assurer que lui-même fait une bonne affaire.


Dans une certaine mesure, il pourra trouver auprès des banques une partie des fonds nécessaires et notamment si l’immeuble visé fait partie d’un fond qui appartient à cette banque, mais je conseille fortement et dans la mesure du possible, de privilégier l’achat en fonds propres et de réserver l’emprunt bancaire pour les travaux afin de ne pas retarder la décision d’achat.


En ce qui concerne les prix au mètre carré pour des immeubles à restaurer, cela varie naturellement en fonction du quartier, de l’intérêt architectonique du bien, de l’orientation, de l’occupation partielle ou non, de l’état général de la structure (démolition complète en ne préservant que la façade ou non), du ratio surface totale sur surface commercialisable… etc. mais on peut tabler sur un prix moyen de 1000 (de plus en plus difficile à trouver) à 2500 euros du mètre carré (éventuellement justifié si dans un quartier très demandé, comme Chiado ou Principe Real). 


Certains immeubles sont vendus avec "projet approuvé" par la Mairie de Lisbonne. Compte-tenu des délais importants (pour ne pas dire, parfois, exorbitants) d'obtention du permis de construire par la Mairie de Lisbonne, cela peut être un atout non négligeable, mais attention , les vendeurs valorisent parfois un peu trop ce projet approuvé d'autant qu'il ne correspond peut-être pas du tout à ce que vous souhaitiez faire et surtout il est peut-être que partiellement approuvé. On peut alors encore avoir beaucoup de choses à faire avant l'obtention définitive du permis de construire.


Une fois toutes ces étapes franchies - et bien franchies - l'affaire peut d'être d'une bonne rentabilité car les coûts des travaux ne sont pas si élevés qu'en France à qualité équivalente même si ils ont augmenté de plus de 20% en 1 an...) et la recherche pour des appartements de charme rénovés est supérieure à l'offre aujourd'hui.


Pour toute information complémentaire ou toute recherche de bien, études de faisabilité, estimation des travaux à réaliser... n’hésitez pas à contacter:



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Real Estate - Investment - Relocation

Cédric Lecler (parle français) cedriclecler@icloud.com +351 91 970 30 43
Carole Ricchiuti (parle français) cricchiuti@new-address.pt +351 91 250 07 42



  
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