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Dossiers  |  La Certification énergétique au Portugal impose de nouvelles règles
La Certification énergétique au Portugal impose de nouvelles règles
Newaddress- Mediação Imobiliária. Lda
La Certification énergétique au Portugal impose de nouvelles règles
Depuis le 1er Décembre 2013, un nouveau décret-loi est entré en vigueur. Celui-ci a des exigences concernant la vente ou la location. Le décret-loi n.º 118/2013, article 14.º, a entre autres obligations pour les propriétaires, celle d'indiquer la classification énergétique de l'immeuble qui conste dans le respectif pré-certificat ou certificat énergétique dans toutes les annonces publiées en vue de vente ou de location. Cette directive est un saut qualitatif qui confirme le Portugal comme une des références internationales dans la matière et met ce secteur en première ligne de économie énergétique, importante pour notre récupération économique. Le manquement de cette obligation constitue une infraction passible d'amendes pour les médiateurs comme pour les propriétaires, dont la valeur varie de 250€ à 3.740€, dans le cas des personnes physiques et 2.500 € à €44 890 dans le cas des personnes morales.

La Directive Nº202002/91/CE, du Parlement Européen et du Conseil de l'Union Européenne, du 16 Décembre 2002 , concernant la performance énergétique des édifices, établit à l' article 6, l'obligation des États Membres de l'Union Européenne de mettre en oeuvre un système de certification énergétique pour tous les bâtiments neufs. Le Système National de Certification Énergétique et de la Qualité de l'Air Intérieur dans les Édifices (SCE) résulte de la transposition de cette directive au niveau national et consacre un modèle de Certification Energétique avec pour objectifs, d' une part, de garantir qu' à la fin de leur construction les nouveaux bâtiments satisfassent à la nouvelle législation et d' autre part, d'informer les consommateurs sur la qualité thermique des bâtiments.


Les nouvelles normes de Certification énergétique sont déjà en vigueur pour les édifices nouveaux depuis Juillet dernier. Tous les bâtiments ou fractions sont concernés par cette législation depuis le 1er Janvier 2009, qu'il s' agisse d' une transaction Achat/ Vente ou d' un contrat de location.


Nous avons tenté d' éclaircir et simplifier ce sujet afin de répondre aux questions que certains propriétaires se posent face à ces nouvelles normes. Nous avons cherché, contacté les différents organismes responsables ainsi que des experts qualifiés et avons résumé les réponses obtenues dans les rubriques qui suivent:


- Bâtiments concernés par le Système de Certification Énergétique
- Situations pour lesquelles il est nécessaire de présenter le Certificat Énergétique
- Les entités qui participent au processus de Certification Énergétique
- Le rôle de l' expert qualifié
- Les classes énergétiques
- Paramètres évalués par l' expert lors de l' inspection
- Coût de l' obtention du Certificat Énergétique
- Délai d' attente pour l' émission du Certificat Énergétique
- Avantages pour le citoyen
- Sanctions pour le propriétaire qui ne dispose pas du Certificat20 Énergétique de son bâtiment
- Législation


Le certificat Énergétique:

Le certificat énergétique est la partie la plus visible du Système de Classification Énergétique: c' est le document qui quantifie la performance énergétique et qualifie la qualité de l' air intérieur d' un bâtiment ou d' une fraction autonome. Avec ce document est attribué une évaluation de performance énergétique aux bâtiments d' habitation et services. Dans ce document sont également énumérées les mesures d´amélioration de la performance énergétique de ces immeubles.

L' étiquette énergétique permet de classifier les fractions résidentielles ou de services sur une échelle d' efficacité qui varie de A+ (haute efficacité énergétique ) à G (basse efficacité), semblable à celle existant pour certains appareils électro-ménagers et équipements, permettant une lecture et une interprétation facile du consommateur.


Objectifs du Certificat Énergétique:

En ce qui concerne les nouveaux bâtiments, la certification énergétique permet de vérifier la bonne application de la réglementation thermique et de la qualité de l' air intérieur dans les bâtiments ainsi que leurs systèmes énergétiques et d' obtenir des informations sur la performance énergétique dans des conditions normales d' utilisation.

D' autre part, les consommations énergétiques dans les bâtiments, en conditions normales d' utilisation sont un facteur de comparaison crédible lors de l' achat ou de la location d' un immeuble qui permet aux acheteurs ou locataires potentiels d' évaluer la qualité de l' immeuble en relation à ses performances énergétiques et à la qualité de l' air intérieur. Il pourra ainsi es timer le coût des dépenses en combustibles et electricité pour maintenir de bonnes conditions de confort intérieur ainsi que la qualité de l' air ambiant dans les espaces qu' il est amené à utiliser (avec un possible impact sur la santé et la productivité).

Pour les bâtiments déjà existants (et dans une moindre mesure, pour les nouveaux bâtiments), le certificat donne des informations sur les mesures à prendre visant à améliorer la performance énergétique et la qualité de l' air, permettant des économies d' énergie de 20% à 40% et des réductions d' émissions de CO2 (la mise en oeuvre de ces mesures n' étant pas obligatoire).


Édifices concernés par le Système de Certification Énergétique:

On considère comme immeubles nouveaux tous ceux dont la date d' entrée en projet d' architecture est postérieure au 1er Juillet 2008.
Les immeubles existants sont ceux dont la date d' entrée en projet d' architecture est antérieure au 1er Juillet 2 008.



Les immeubles suivants sont soumis à l' obligation d' intervention d' un expert qualifié pour l' obtention d' un certificat énergétique:

- Tous les bâtiments (déjà existants et neufs, à des fins d' habitation ou de service) lors de la signature de contrats de vente ou location: le propriétaire doit fournir à l' éventuel acheteur o u locataire, le certificat délivré en vertu de la loi SCE.
- Tous les bâtiments neufs ainsi que les bâtiments existants sujets à de grandes interventions de réhabilitation (plus de 25% du coût du bâtiment, hors terrain).
- Les bâtiments de services existants, sous réserve de vérifications régulières.



Situations pour lesquelles la présentation du Certificat Énergétique est obligatoire:

- Procédures pour l' octroi de licence ou d' autorisation de construction (Déclaration de Conformité Énergétique substituant le Certificat Énergétique dans la phase du projet).
- Demande de licence ou autorisation d' utilisation.
- Permis de licence.
- Déclaration du contrat de bail auprès des Finances ( la présentation du document n' est pas indispensable, il suffit de faire référence au certificat dans le texte du contrat).




Entités qui participent au processus de Certification Energétique:

Entre Autres:

- Entités Surveillantes: Direction Générale de L' Énergie et de la Géologie. (Direcção Geral de Energia e Geologia) (DGEG) (link - http://www.dgge.pt/);
- Entité gestionnaire: Agence pour l' Énergie (Agência para a Energia) (ADENE) (link: http://www.adene.pt/ADENE.Portal);
- Experts qualifiés: ("PQ"): Techniciens habilités, individuellement responsables de la conduite du processus de certification des bâtiments; liste des experts disponible sur le site de ADENE:(link - http://www.adene.pt/ADENE/Canais/SubPortais/SCE/BolsadeP eritos/Pesquisa/?q=true&SiteSearchField=&rbPQSkills=2&txtNumber=&txtName=&ddlRegiao=1&ddlDistrito=11&ddlConcelho=





Le rôle de l' expert qualifié:

En principe les propriétaires ou promoteurs n' interviennent pas directement dans le cadre du Système de Certification Énergétique et doivent faire appel à un expert qualifié.
L' émission des certificats énergétiques relève de la responsabilité d' un expert qualifié qui utilisera, à cet effet un système informatique mis à disposition par l' ADENE pour la production et l' enregistrement de ce document.



Dans le cas de bâtiments déjà existants, l' expert évalue la performance énergétique de l' immeuble et le classe, en fonction des résultats de l' évaluation, se basant sur une échelle allant de A (meilleure performance) à G (pire performance) et propose d' éventuelles mesures à prendre pour améliorer les performances énergétiques.


En ce qui concerne les bâtiments neufs, ou dans le cas de vérifications périodiques, l' expert vérifie la bonne conformité, évalue les performances et rédige le certificat.
Si l' expert détecte le non respect de la réglementation, il ne délivrera pas le Certificat Énergétique. Dans ce cas, l' expert devra informer le propriétaire ou le promoteur afin de corriger la situation.




Les classes énergétiques:


Le classement de l' immeuble suit une échelle pré-définie de 7 classes (+2) ( A+, A, B, B-, C, D, E, F et G). Le classement A+ étant attribue à un bâtiment répondant aux meilleures performances énergétiques et le classement G à un bâtiment de pire performance énergétique.

Dans le cas d' édifices neufs (demande d' autorisation de construction après l' entrée en vigueur du20SCE), les classes énergétiques ne peuvent varier en decà de l' intervalle A+/B-

Dans le cas d' édifices déjà existants sont admis tous les types de classes ( de A+ à G).


L' échelle de classification énergétique des édifices est relative, c' est à dire que l' on classe l' immeuble en le comparant avec un autre immeuble de référence. L' immeuble de référence est celui qui correspond aux caractéristiques minimales établies par les règlements (RCCTE et RSECE) et se situe dans la limite inférieure à la classe B-. Les changements de classe correspondent à des augmentations ou diminutions de 50% qui dans le cas des classes A+, A, B et B- seront de 25%.

Par exemple, un bâtiment de classe D aura potentiellement une consommation énergétique de 50 à 100% supérieure à celle de l' édifice de référence. Un bâtiment de catégorie A aura une consommation potentielle qui ne dépassera pas les 25 % de la consommation de référence. Traduisant ceci en coûts énergétiques, le pro priétaire d' un bâtiment de classe D aura une facture entre 50% et le double de celui d' un bâtiment de classe B- tandis que le propriétaire d' un bâtiment de classe A+ gagnerait entre 0 et 25% par rapport à celui d' un édifice de classe B- .




Paramètres évalués par l' expert durant l' inspection:

Les méthodes de calcul utilisées dans la détermination de la classe énergétique de l' immeuble dépendent de sa typologie:

Pour les édifices d' habitation (avec ou sans système de climatisation) et les petits édifices sans système de climatisation ou avec système de climatisation inférieur à 25kW de puissance, les nécessités énergétiques globales sont affectées par les caractéristiques de construction de l' immeuble (orientation, murs, toitures, vitrages etc...), par l' existence ou non d' exploitation d' énergie renouvelable, par la nature des systèmes de ventilation ( naturelle ou mécanique) et par l' efficacité des combustibles utilisés pour les systèmes de climatisation et de production d' eau chaude sanitaire (AQS). Ce sont principalement les besoins énergétiques pour le conditionnement de l' air ( chauffage et refroidissement) et pour la production d AQS qui déterminent la classe. Les aspects tels que l' éclairage et les consommations des électro-ménagers n' entrent pas en compte.




Dans les bâtiments de services (grand ou petit système de climatisation supérieur ou égal à 25kW de puissance) entrent essentiellement en compte les consommations prévues pour la climatisation ( chauffage ou refroidissement de l' air ambiant), les consommations pour l' éclairage et autres systèmes de consommation d' énergie du bâtiment. Comme dans le cas précèdent le comportement des usagers n' est pas pris en compte, car tous les bâtiments sont analysés sur le même standard de confort et d' utilisation.




Ainsi donc, bien que le nombre de classes dans l' échelle soit le même, on utilise des indicateurs et des formules de calculs différents pour la classification énergétique de bâtiments destinés à l' habitation (classement sur la base des nécessites énergétiques (Ntc et Nt) ou bâtiments destines aux services( classement sur la base de consommations spécifiques (IEEnom)





Délai de validité d' un certificat énergétique: 

- 10 ans pour des bâtiments à usage d' habitation ou de services qui ne sont pas soumis à des vérifications périodiques
- 2, 3, ou 6 ans pour des bâtiments ou fractions de bâtiments qui sont soumis à des vérifications périodiques
- Au terme de la validité du certificat , le propriétaire devra procéder à son renouvellement, par le biais de la délivrance d' un nouveau document et obtiendra un nouveau numéro d' identification. 




Recherche de bâtiments certifiés:

En introduisant les données d' identification d' un immeuble determiné, dans la barre de recherche des bâtiments certifiés (link - http://www.adene.pt/ADENE/Canais/SubPortais/SCE/EdificiosCertificados/Pesquisa/) du site de l' ADENE, on peut consulter le contenu du certificat énergétique.

En utilisant ce même outil, on peut vérifier la validité de ce contrat énergétique et s' assurer que le document est dûment enregistré au Système d' Homologation Énergétique ( en entrant le numéro du document)




Coût de l' obtention du Certificat Énergétique:

Dans le processus de l' obtention du Certificat Énergétique existent deux types de charges - la valeur due à l' expert qualifié pour l' émission du certificat et les frais d' inscription à l' ADENE.


Le montant de la taxe pour l' enregistrement du certificat requis par le SEC pour les bâtiments d' habitation est de 45 euros par fraction, augmenté du taux de l' IVA en vigueur (54 euros=2 0au total. Quand aux bâtiments de services, le montant de la redevance pour l' enregistrement du certificat requis par le SEC est de 250 euros par fraction, augmenté de l' IVA en vigueur (300 euros au total).


Il n' existe pas de tableaux tarifaires pour le coût de la délivrance des Certificats Énergétiques par les experts qualifiés. Celui-ci varie selon type et la complexité de l' immeuble. D' après notre étude de marché, le montant facturé par les experts qualifiés (à l' exclusion des frais d' enregistrement à l' ADENE) varie entre 180 euros (T0) et 280 euros (immeubles jusqu´`a 500m2) pour les édifices destinés à l´habitation et entre 211 et 335 euros pour les bâtiments de services.


Par exemple, pour l' obtention d' un Certificat Énergétique concernant un appartement de type T2, le coût serait en moyenne de 280€ TVAC (182€ HTVA + 45€ HTVA de taxe ADENE).


C' est seulement après le paiement de la taxe d' enregistrement que le fichier est mis à la disposition de l' expert pour un usage légal. Il pourra alors le remett re ou l' envoyer aux propriétaires ou promoteurs qui ont contracté ses services.



Délai d' attente pour l' émission du Certificat Energétique:

Le temps nécessaire depuis la date d' inspection, pour élaborer le classement d' une fraction d' habitation, le soumettre au Système de Certification, procéder au paiement de la taxe et émettre le Certificat Énergétique est en moyenne de 5 à 10 jours utiles quand toutes les informations nécessaires (documentation réclamée par l' expert) sont immédiatement disponibles.Cela peut aller jusqu' à 15 jours utiles. Certaines entreprises acceptent "d' accélérer le rythme" moyennant l' augmentation du pourcentage du prix normal ou une taxe fixe, pour des situations urgentes.



Bénéfices pour le citoyen: 

- En plus des potentielles économies d' énergie esperées, un ensemble d' avantages promeuvent le Certificat Energétique auprès du citoyen: bonification fiscale de 10% sur le taux des prestations liées au crédit d' habitation pour les immeubles de classe A/A+, aides financières ou fiscales pour des investissements en micro génération.

- Sanctions pour le propriétaire qui ne dispose pas du Certificat Énergétique de son bâtiment

- En plus du fait de ne pouvoir ni vendre ni louer l' immeuble, il peut faire l' objet d' une amende prévue à l' article 14º du D.L. 78/2006 du 4 Avril, qui varie entre 250 et 3741 EUR dans le cas de particuliers et entre 2500 et 44892 EUR dans le cas de personnes collectives.


NEW ADDRESS 
Real Estate - Investment - Relocation
www.investir-au-portugal.biz

Cédric Lecler (parle français) cedriclecler@icloud.com +351 91 970 30 43
Carole Ricchiuti (parle français) cricchiuti@new-address.pt +351 91 250 07 42

Législation:


Nous joignons ci- dessous pour qui désire approfondir la question, la description et les liens sur la législation en vigueur:

Décret-Loi 78/2006, du 4 Avril: link - http://www.adene.pt/NR/rdonlyres/E8BD54A9-11C8-4DE3-A27D-41F92546DF84/19/Decretolein78_2006.pdf

Décret-Loi 79/2006, du 4 Avril: link - http://www.adene.pt/NR/rdonlyres/3812776A-6241-404C-A3B7-BD5022D241DC
/20/Decretolein79_2006.pdf

Décret-Loi 80/2006, du 4 Avril: link - http://www.adene.pt/NR/rdonlyres/AFFCB805-B160-43EA-A83C-6EED4EB42945/43/Decretolein80_2006.pdf

Ordonnance nº 461/2007, du 5 Juillet: link - http://www.adene.pt/NR/rdonlyres/5FC21C45-CCF2-4161-8E13-AF33A6A21AE6/224/Portarian461_2007.pdf)

Ordonnance nº 835/2007, 7 Août: link - http://www.adene.pt/NR/rdonlyres/927B173D-D5F0-4CCE-B6CE-D3D9BF9E6AC7/225/Portarian835_2007.pdf

Ordonnance n.º 10250/2008, du 8 Avril: link - http://www.adene.pt/NR/rdonlyres/55DAECD5-3414-4EA6-905F-0F22019A534E/470/Despacho102502008_SCE.pdf

Décret-Loi 118/2013, du 20 Août: link - http://www.apemip.pt/NL/GabJuridico/SCE.pdf

  
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